דיווח תמונת מצב נדל"נית בארצנו הקטנטונת

נתוני הנדל"ן המקומיים ממשיכים להצביע על מגמת האטה בשוק.

על-פי נתוני הלמ"ס, כפי שפורסמו בנובמבר האחרון, בחודשים יולי עד ספטמבר 2018, חלה ירידה של 2.5% במספר הדירות החדשות שנמכרו, לעומת שלושת החודשים קודם.

בניתוח מספר העסקאות הכולל בספטמבר בלבד, ניכרת ירידה של 22% לעומת ספטמבר בשנה בעברה.

בתשעת החודשים הראשונים של 2018 נמכרו סה"כ 5,261 דירות חדשות, לעומת 5,855 דירות שנמכרו במהלך התקופה המקבילה אשתקד. מדובר בירידה בשעור של כ-10% בהיקף מכירת דירות.

לעומת זאת, במספר הדירות שנבנות לשימוש עצמי או על-ידי קבוצות רכישה, חלה דווקא עלייה, והוא גדל בתשעת החודשים הראשונים של השנה בכ-5.6% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

כאשר מנטרלים את מספר הדירות שנמכרות בניכוי דירות במסגרת "מחיר למשתכן" מתקבל שפל קיצוני יותר, המשפיע בעיקר על:

> שפל מכירת הדירות החדשות / דירות מקבלנים.

> שפל מספר הדירות הנמכרות למשקיעים.

נבחן את המשך התנהגות השוק לאור השפעות מרכזיות העומדות בסדר היום:

העלאת הריבית

ב-26 בנובמבר הכריז בנק ישראל על תחילת תהליך הגמילה מהכסף הזול, והעלה את הריבית ל-0.25%. בדצמבר צפויה העלאה נוספת, ובמהלך 2019 עוד 3 העלאות נוספות, שיובילו את הריבית בסוף השנה הבאה לרמה של 3%.

לרמת הריבית השפעות רבות על השווקים. בהקשר הנדל"ני הציפייה היא שהעלאת הריבית תשפיע לרעה על: משלמי המשכנתאות, על עלייתם של המשקיעים למגרש – לצד יתר הרפורמות, וככלל – תמשיך לקרר את שוק הנדל"ן שהינו כבר קר מלכתחילה.

חובת דיווח על מקורות המימון לרכישת דירה

ואם כל השינויים הרגולטוריים שהיו עד כה והאמרת מחירי הדיור לא הספיקו לייצר את האטת השוק ולגרום להתהוות של משבר בענף, החל מינואר 2019 תוטל חובת דיווח על מקורות המימון בעסקאות נדל"ן. זאת, במסגרת החוק לצמצום השימוש בכסף מזומן שאושר במסגרת חוק ההסדרים ל-2019, לפיו ייכנסו לתוקף מספר מגבלות, כגון: איסור ביצוע עסקאות מזומן בסכום של למעלה מ-11 אלף שקל, דיווח על אופן מימון עיסקת מקרקעין (מגובה במסמכים) ומקורות המימון לעיסקה.

מגבלות החלות כבר על משקיעי חוץ וכעת, לצמצום ההון השחור ולשם המאבק בהעלמת מס והלבנת הון, יחולו גם על כלל האזרחים במדינה.

אי דיווח מקורות המימון, עד חצי שנה מקבלת הדירה, יגרור סנקציות מקנסות ועד לאי רישום הזכויות על הדירה בטאבו.

אין כל ספק שלרגלוציה הזו יהיו השלכות על נוכחותם של המשקיעים בענף. 

לשתי השפעות היום המובאות כאן יש לתרום להמשך מגמת הקיפאון בשוק הנדל"ן המקומי. יחד עם זאת, אין להסיק כי הקיפאון יוביל בהכרח למגמה מחריפה של ירידת מחירים. אך אולי יש בכך לרמז על האפשרות ששוק הנדל"ן אינו חסין לחלוטין בפני שינויים רגולטוריים רחבים, ובהחלט יתכן כי ניווכח גם כאן בשינוי מגמות מתמשכות, שכן גם בעבר כבר נחלנו שינוי במגמות המחיר בשוק.