4 כללי אצבע להשקעה מוצלחת ביחידות מניבות

בתמונה:
פרויקט המעונות NURTUR HOUSE של חברת Fraser Morgan
ב'עיר הסטודנטים' שפילד
שווק בארץ בלעדית ע"י חב' בריטניה נדל"ן.

יכול להיות שאפיק ההשקעה ב"יחידות מניבות" זקוק לשירותי יחסי ציבור טובים יותר, שכן דבק בו שם לא כל כך טוב, והאמת? לא בהכרח בצדק. כבכל אפיק השקעה כמובן שגם אפיק זה נושא סיכונים, אבל מדובר באפיק השקעה שיכול להיות משתלם, עם אחוזי תשואה גבוהים לצידו, ככל שינוהל נכון.

השקעה ביחידות מניבות הוא אפיק השקעה מקובל מאוד בשוק האנגל כבר שנים, והוא נפוץ בעיקר בסקטורים כגון: בתי אבות, בתי מלון, ומעונות למגורי סטודנטים.

אם אתם שוקלים להשקיע ביחידה מניבה, מומלץ להכיר ארבעה כללי אצבע חשובים אשר יסייעו לכם לבצע מיפוי של האפשרויות. עם הידע המקיף וביצוע בדיקות מקדמיות קפדניות, תוכלו לצמצם סיכונים ואף לבצע עסקאות מצוינות –

1. העדיפו יחידה מניבה קיימת על פני עתידית;
   בין אם אתם בוחנים רכישת יחידה שמיועדת לשמש כמעונות סטודנטים ובין אם כבית מלון, בית אבות או כל מטרה אחרת, העדיפו תמיד רכישת יחידה קיימת על פני יחידה שעתידה להיבנות במסגרת שיפוץ מבנה קיים או כתוספת בניה. כאשר היחידה בנויה ופעילה אפשר לוודא כי זמן ההמתנה עד לרישום היחידה על שימכם בטאבו האנגלי יהיה קצר יותר (ולא תישארו לאורך זמן עם זכות חוזית, אלא עם זכות רישומית בנכס), וכן כי אכן קיים ביקוש לשכור אותה ודמי השכירות החודשיים שעתידים להשתלם בעדה הינם ראויים וכדאיים מבחינה כלכלית ביחס להשקעה המבוצעת על ידיכם.
2. בחנו היטב את חברת הניהול;
   פקטור חשוב בהשקעה ביחידה מניבה הוא חברת הניהול

   שמנהלת אותה הלכה למעשה. חברת ניהול טובה ומקצועית תדאג לשמור על מצבו הפיזי של הנכס, לתקן תקלות שקורות בו בצורה משביעת רצון, תוודא כי יתקיים רצף של שוכרים ובכך תביא למיקסום רווחי המשקיעים. בנוסף, חברת ניהול מיומנת תדאג שיהיו בידה כל האישורים המקצועיים הנדרשים על ידי הרשויות בהתאם לסקטור הפעילות, דבר שיקטין את החשיפה העומדת בפני המשקיעים מפני טענות ותביעות של צד שלישי.

   בכלל זה חשוב לבדוק מתי הוקמה חברת הניהול, כמה שנים היא פועלת, אלו נכסים נוספים מנוהלים על ידה ומהי מידת שביעות הרצון של הדיירים והמשקיעים מאופן התפקוד שלה. בידקו מי הם האנשים העומדים בראשה ומהו הניסיון המקצועי והניהולי שלהם. בקשו לבדוק את מידת היציבות הפיננסית של חברת הניהול וזאת תוכלו לעשות באמצעות עיון במסמכי רשם החברות באתר משרד המשפטים האנגלי הפתוחים לעיון ציבורי ברשת. בנוסף, חשוב לבדוק אם חברת הניהול מחזיקה באישורים המקצועיים הנדרשים על ידי הרשויות, כדוגמת האישורים והדוחות השוטפים המתבקשים מחברות ניהול ומבוקרים על ידי ה- Health Care האנגלי ביחס לניהול יחידות מניבות בבתי אבות ועוד.

3. הכירו את מערכת ההתקשרות הכפולה ואת משמעותה;
   חשוב להבין, כי במועד חתימת
   ההסכם לרכישת היחידה המניבה, מבוצעות למעשה שתי התקשרויות: האחת, התקשרות במסגרתה רוכש המשקיע את הזכויות ביחידה המניבה והשניה מתייחסת להחכרת היחידה המניבה על ידי המשקיע לחברת הניהול הפועלת במקום. התקשרות כפולה זו נעשית באותו מעמד והיא משליכה על מחיר הנכס, שכן לערך הנדל"ני של היחידה המניבה מתווסף רכיב של פרמיה עסקית, המשולמת עבור ניהול הנכס. למעשה הכניסה להשקעה באפיק זה מגלמת שותפות ב"עסק חי", ועל כן התשואה המתקבלת ממנה נושאת פירות שאינם נדל"ניים בלבד, לא פירות עסקיים הנובעים מהביצועים של חברת הניהול.

4. זהו את "נקודות היציאה" מההשקעה;
   טרם החתימה על מערכת ההסכמים חשוב לבדוק היכן נמצאות "נקודות היציאה" מההתקשרות. לרוב, השקעות ביחידות מניבות הינן עסקאות ארוכות טווח והמשקיע יכול לממש את הרווח על הקרן אך ורק בנקודות היציאה הנזכרות בהסכם. לכן, חשוב להכיר את לוחות הזמנים ולהבין את המשמעות שלהם מבחינת היכולת לממש את פוטנציאל ההשקעה.

לסיכום –

השקעות ביחידות מניבות, בוודאי במדינות בהן הן נפוצות, כמו אנגליה, עשויות להתברר כהשקעה מצוינת ורווחית.

בחירה מושכלת של היחידה המניבה, כמו גם בחינה מדוקדקת של חברת הניהול, יבטיחו תשואה גבוהה של כ- 9% – 10% בשנה, אשר אליה עתיד להתווסף בעת מימוש ההשקעה ומכירת הזכויות ביחידה  כ- 10% נוספים לחמש שנים עבור הקרן ששולמה (ובתקופות ארוכות יותר אף יותר מכך).

אשמח לסייע לכם, לייעץ וללוות אתכם בבחינת התאמת האפיק לפרופיל ההשקעה שלכם, וככל שיתאים בתהליך בחינת ובחירת היחידה המניבה האידיאלית עבורכם.

תמי