תמי
רבות אני נשאלת "אבל מה יהיה עם מחירי הנדל"ן בארץ, לרדת הם לא ירדו, נכון?!"
איני נביאה, וידוע שהקרקע שהינה רכיב דומיננטי בנדל"ן היא משאב מוגבל, ומעצם היותה כזו, היא נהנית מעליית מחיר טבעית, מטעמים של היצע וביקוש.
ובכל זאת, אל לנו להסיק מכך כי כוחות השוק חפים מהשפעות נוספות מעבר לתכונות הבסיסיות של רכיבי הנדל"ן.
עד שנת 2017 תחום הנדל"ן זכה לעשור של עליית מחירים בכל אזור בארץ.
אך האם יש בכך די לרמז על מגמה תמידית? התשובה היא כמובן לא.
שכן, אל לנו לשכוח את העשור שקדם לעשור עליית המחירים, בו נחל הנדל"ן ירידות, בין אם ריאליות ובין אם נומינליות וריאליות.
וכן, אנו נוכחים כבר בעצירה של המגמה ופגיעה של ממש במחירי הדירות החדשות לפחות, הן כפועל יוצא של ירידת מספר עסקאות המכר של דירות חדשות בארץ. כך, מדיווחי הלמ"ס ניתן ללמוד כי בהשוואת מספר עסקאות מכר דירות חדשות, שנערכו בדצמבר 2016-נובמבר 2017 חלה ירידה של למעלה מ-17%, מול 12 החודשים שקדמו לתקופה המצוינת.
בסקירה רחבה יותר של הנתונים ולאחר בחינת סה"כ עסקאות המכר שנערכו בשנת 2017, ניווכח כי גם לאחר ניטרול העסקאות שנערכו במסגרת סל הטבות כגון מחיר למשתכן, שנת 2017 הסתכמה בשפל במספר עסקאות המכר (94 אלף דירות) שלא פגשנו כמותו משנת 2011 שהושפעה מהמפיכה החברתית. הרקע לעצירת המגמה נובע לדעתי ממספר גורמי השפעה, שלא נראה שיתפוגגו בקרוב.
ננסה להבין אותם:
- ריבוי מדדים – ריבוי גורמים האומדים את מצב השוק ומדדיהם השונים מבלבלים את השוק ואת קהל היעד בו.
- ירידת פעילות משקיעים מקומיים ותושבי חוץ – כתוצאה מ: מיסוי גבוה לרוכשי דירות שניות והלאה, אובדן אטרקטיביות של השקעות קצרות מועד בשל פוטנציאל נמוך לרווח הון מעצם המחיר ההתחלתי הגבוה, הברחת הזרמת כספי משקיעים מבחוץ בשל רגולציה בינלאומית.
- מחיר למשתכן – ההבטחה לכאורה של "מחיר למשתכן" להגדיל את מספר התחלות הבניה, ובכך בקו ישר את היצע מספר יחה"ד ובקו הפוך את המחירים, לא הוכיחה את עצמה. בפועל נוכחנו במספר התחלות בניה נמוך מבשנים קודמות, ובקהל יעד מבולבל שמצא עצמו מחכה על הגדר.
- קושי משפרי דיור – פלח שנפגע מאוד, בשל מיעוט בקהל פוטנציאלי שירכוש את דירתם הנוכחית בשל תכנית "מחיר למשכתן" וכן בשל סף הכניסה הגבוה לדירה המשופרת.
- חינוך צרכנים וגלובליזציה – שקלול חלופות: רכישת דירה באמצעות הון עצמי גבוה והתחייבות משכנתאית על פני שנים רבות, אל מול – השקעות אלטרנטיביות מעבר לים, החלו להיות נחתלתם של רוכשי דירה ראשונה פוטנציאליים, ונתוני השוק הנוכחיים והפוטנציאל הגלובלי הוציאה רבים מחוץ למגרש המקומי.
כל אלו הן השפעות שעודן חיות ובועטות, וזה עוד לפני הערעור הצפוי לבוא בעולם התעסוקה בשל מגמות ההתחדשות בו, שיש בהן לאיים על תחומי עיסוק רבים שעתידים להימחק מן השוק ולהותיר ליד הטכנולוגיה להחליף אותם.
אז בין אם שוק הנדל"ן ינחל עליות או ירידות, גם במצבו הנוכחי, כדאי שנשקול אם אנחנו רוצים לשחק לידיו על המגרש או לעלות על מגרשים אחרים שיתרמו להבטחת מצבינו הכלכלי ולא יעמיסו עליו.