נדל"ן בימי קורונה – יציאה ממרכזי הערים? לא בטוח

מגיפת הקורונה השפיעה באופן פתאומי ומשמעותי על כל תחומי חייהם של מיליארדי אנשים ברחבי העולם. פיטורים המוניים, חופשות ללא תשלום, ירידה משמעותית בהכנסות או אובדן הכנסות כליל, ילדים ללא מסגרות ויתר השלכות. כל זאת מלווה בעננה של חוסר וודאות לגבי התפתחות המגיפה ומשך הזמן שתשהה במחיצתינו.

במציאות החדשה הזו, החיים של כולנו השתנו, אצל חלקינו אף מן הקצה אל הקצה, בתוך זמן קצר. בשגרת היום האופן שבו אנו עובדים, מבלים, עורכים קניות, מתאמנים – השתנה. ובעולם העיסקי, חברות רבות מבקשות מעובדיהם לעבוד מהבית, ויש שאינן משאירות ברירה אחרת ומטעמי ריחוק חברתי / הטלת בידוד / מניעים כלכליים, סוגרות את המשרדים בהתראה קצרה. חברות שפעילותן היתה כרוכה בנוכחות מעבר לים, אינן מטיסות את עובדיהן, וממשיכות לקדם את פעילותן ככל הניתן מרחוק.

לשינויים הללו יש ויהיו גם כמובן השפעות על עולם הנדל"ן ברמה הכללית, ועל צריכת הנדל"ן שלנו בפרט.

מה צופן לנו העתיד בסקטור הנדל"ן?..                                            

זוהי כנראה שאלת השאלות. ובכל זאת אנסה להתייחס אליה, ביתר זהירות ובמספר אבחנות:

נדל"ן למגורים –

ככלל, נדל"ן למגורים נושא ביקושים קשיחים, בפרט באזורים אסטרטגיים הנהנים מעוגנים תומכים כגון: תעסוקה, תחבורה, חינוך, חתך סוציו-אקונומי גבוה, ועוד.

לאחרונה, נוכחנו בכותרות המעידות על כך שלהבדיל מהמגמה הבינלאומית המובהקת של הנהירה לערים המרכזיות שרווחה בשנים האחרונות, ניכרים ביקושים עולים דווקא מחוץ למרכזי הערים, במקומות בהם ניתן לייצר סביבת מגורים יותר כפרית ומרווחת.

להערכתי, סביר כי הביקוש לבתים שיוכלו להכיל את בני המשפחה בנוחות ולספק מרחב מרווח לכלל הפעילויות ששהורגלנו לעשות בתקופה זו מהבית (עבודה, למידה מרחוק, חוגים ופעילויות פנאי מול המחשב, הליכה בטבע ליד הבית וכו') יהיה נישתי, וכמובן שגם לא יהיה נגיש לכל כיס. כך שלא הייתי תולה את תקוותיי בשינוי מגמות השוק, ובעליית הביקושים ובהתאמה גם ערכם של בתים מרווחים ומרוחקים מהערים הגדולות.

יתכן כי נראה מימושים נקודתיים של נכסי מגורים בערכים נמוכים מערכי שוק, אך לפחות בשוק המקומי, לא סביר כי ניווכח לנפילות מחיר דרמטיות, שכן יש לכך השלכות משמעותיות על הבנקים, שמממנים את הנכסים פעמים רבות בכ-70% משוויים, ולנפילות ערכם של הנכסים משמעות מכרעת על יציבותם.

בשוק הבינלאומי, בניגוד לנפילות המחירים שהיינו עדים להן במשבר 2008, אשר הגיעו בשווקים מסויימים אף לכ- 70%, ככל הנראה שלא צפויה דרמה דומה. שכן, ירידות חדות אלו נבעו בעיקר מבועה שנוצרה בין היתר מהלוואות יתר.

נדל"ן מסחרי –

משרדים בעיקר, שכבר מזמן סובלים מעודף היצעים, קיבלו מכה קשה עוד יותר, בגין ההסתגלות המהירה של החברות והגופים לעבודה חלקית או מלאה מרחוק. יש מי שהתייעלו וצמצמו את מספר העובדים ולכן נדרשים לשטחי עבודה מצומצמים יותר, או שהסבו חלק מן העובדים לעבודה מהבית.

קניונים ומוקדי בילוי, ספגו מכה קשה מבחינה תזרימית, ואין ספק שהדבר ישפיע על שוויים בעתיד הקרוב.

חנויות קטנות, בעיקר במרכזים שכונתיים, מחזיקות בכרטיס המנצח של המציאות החדשה.

השקעות נדל"ן בחו"ל –

יש שווקים שגם היום במהלך התקופה אפופת אי הוודאות, מפגינים עדיין יציבות גבוהה (פולין למשל נותרה עם אבטלה בשעור מצומצם העומד על 3%, המשיכה לעבוד ושימרה את מגמת עליות המחיר), ויש שווקים שבהם נכון יותר להיחשף היום דווקא לעסקאות השבחה / עסקאות יזמיות בהן קיימת כיום אפשרות לשפר עמדות בכניסה ולממש בטווח הבינוני-ארוך שצפוייה בו כבר התאוששות.

גופי ההשקעה היציבים והרציניים המציעים אפיקים מבוססים ומרכזים השקעות של אלפי משקיעים, ממשיכים לצבור הון להשקעות חוזרות מקרב קהל המשקיעים הקיים שלהם, וגורמים רבים שפעילים בתחום, ואינם בעלי צבר משקיעים רחב, ספק אם יישארו בסביבה.

סיכום –

מובן בהחלט הקושי של משקיעים לקבל החלטות בימים כאלה של חוסר וודאות, בפרט בקרב "משקיעים חדשים". יחד עם זאת, ככל שמעוניינים לבסס השקעות נדל"ן, תקופה מעין זו יכולה להוות הזדמנות, בכפוף לקבלת החלטות מותאמת אישית, שקולה ומבוקרת.

יש לקחת בחשבון כי נדל"ן תמיד מגיב לאט יותר לשינויים בשוק משאר הסקטורים, שכן תחומים מסויימים בו נהנים מביקושים קשיחים, אך באופן כללי וזהיר נראה כי אנחנו עדיין לא מודעים להשלכות המציאות החדשה, וסביר כי דווקא ברבעון האחרון השנה, ניווכח בהשלכות הכלכליות האישיות על הפרטים ועל העסקים הקטנים-בינוניים, שיתכן וישליכו על מימושים גם בסקטור הנדל"ן, ואף יבליחו הזדמנויות לשוק, הן בארץ והן מעבר לים.