ביקור בלב ליבה של אירופה

מסכמת ומסקרת סיור נדל"ני של 4 ימים בפולין.

באופן כללי הוויב בפולין מזכיר מאוד את גרמניה כשהיתה עוד אטרקטיבית במחירי הכניסה,  רק שפולין מציעה מערכת חוקית ומעטפת משפטית  טובה יותר למשקיע.

ורשה

העיר השמינית בגודלה באיחוד האירופי. מונה כ-1.7 מיליון תושבים (נכון לסוף 2010), ומטרופולין של כ־3.4 מיליון תושבים.

מצויה בתנופת בניה אדירה. כבר אחרי השבחה מסוימת אבל בהחלט לא נראה שהגיעה למיצוי. מערבית לחלוטין – התחדשות בכל פינה, חברות בינלאומיות, מסעדות ומקומות בילוי הומים, קניונים מלאים שניכר בהם כח קניה צרכני מקומי מבוסס ועוד.

שכונת פראגה, אזור מעניין במיוחד במזרח ורשה, אזור מתפתח מאוד, המציע פרוייקטים המשלבים שימושים הכוללים שימור ובניה חדשה.

לודג'

עיר מאוד מעניינת. עיר טקסטיל בעבר, היום מוטת לוגיסטיקה (אליה מגיעות הסחורות ברכבת שיוצאת מסין ומגיעה לרחבי אירופה). מונה כ-700 אלף תושבים ומהווה מטרופולין של כ-1.4 מיליון תושבים. מציעה נקודת כניסה שעשויה לעלות במהרה. עיר מתחדשת עם כניסה של הרבה מקומות תעסוקה חדשים, ווייב צעיר ופרויקטים מיוחדים מאוד. התחדשות עירונית מיטבית, שילוב של ישן לשימור וחדש, עירוב שימושים של מסחר-תעסוקה-מלון ומגורים.

יזמות במיטבה

הייחודית בפרויקטים היא החשיבה של היזמים לפרטי פרטים, מהחומרים-לתמהיל הדירות והתכנון בהן-עד לשימושים ולשטחים לרווחת הדיירים בו, ההעמדה והפיתוח.

מעט נתונים יבשים

~ הדירות בפולין נמכרות ברמת מעטפת

~ עלויות גמר ברמה בסיסית להשכרה עומדות על כ-1,300 ש"ח למ"ר

~80%  משוק ההשכרות מצפה לריהוט מלא בדירה, כולל מכשירים, כמו בארה"ב

~ ממוצע תקופת השכירות בפולין עומד על שנה וחצי לדייר

~ עלות חברת הניהול עומדת על 8% מההכנסות (נותנת מעטפת מלאה כולל זיווד, התנהלות מול הדייר, תיקונים, ייצוג בועד הבית וקשר עם הרשויות), לא כולל תיווך על איתור דייר (בד"כ חצי-חודש שכירות)

~ ברכישת דירה יד 2 משלמים 2% מעל המס המשולם ברכישת דירה ישירות מיזם

~ ברכישה ישירה מהיזם יש הגנה על כספי הרוכש, הם אינם מועברים ליזם ונותרים בנאמנות גם כאשר משולמים בהתאם לאבני דרך של הבניה

~ בהתאם לחוק המקומי כל סטיה של היזם מהחוזה עומדת לטובת הרוכש, ועל היזם לעמוד בתנאים האמורים בחוזה, אחרת הרגולציה המקומית רואה זאת כהפרה ועליו לתקן את הסטיה או לחילופין הרוכש יכול לבטל את ההסכם.

לסיכום, פולין הממוקמת בלב ליבה של אירופה, נהנית מהתפתחות כללית ונדל"נית שנראה שעדיין לא מיצתה, ומציעה נקודת כניסה אטרקטיבית ופוטנציאל עליית ערך מבוסס.