תמי
כולנו מבינים כי השקעה נד"לנית היא לא החלטה של מה בכך. מדובר בהחלטה המצריכה מאיתנו לא מעט מחשבה, הבנה וידע, זמן ואף לקיחת סיכונים ברמה כזו או אחרת. לתוך ההחלטה הזו נכנסים פרמטרים שונים, כגון סוג הנכס (מסחרי/ פרטי), המיקום שלו (מרכז/פריפריה, אזור ישן/חדש), היבטים תכנוניים, מחירי השוק, היצע מול ביקוש קיים ועוד שהשקלול שלהם אכן הופך את ההחלטה למורכבת למדי.
אך יחד עם זאת, חשוב להבין כי למרות שאיננו יכולים לצפות את כל הפרמטרים שישפיעו על העיסקה ואת השינויים שעשויים להתרחש לאחר ביצועה, ניתן בהחלט לנקוט מדיניות השקעה סולידית וכך לצמצם למינימום את חוסר הוודאות ואת החשיפה שלנו להפסדים. במילים אחרות: אם אתם מעוניינים להשקיע בנדל"ן, אך חוששים מלקיחת סיכון משמעותי, כנראה אתם מחפשים השקעה סולידית. איך עושים את זה? כמה נקודות מרכזיות לפניכם:
- יציבות השוק בו מצוי הנכס; כמה פעמים שמעתם הצעות על עסקאות "מושלמות" במדינות שונות בעולם במחירים "מצחיקים"? אז נכון. לעיתים נקרות בדרכנו הצעות שנראות על פניו אטרקטיביות והן בהחלט שוות בדיקה, אבל רגע לפני ההחלטה האם לרכוש את "המציאה" או לא, חשוב מאוד לבדוק את השוק בו נמצא הנכס: האם מדובר בשוק יציב ומבוסס או שמא בשוק שנמצא במשבר ובקושי? אין ספק שבשווקים המצויים תחת עתות משבר נוכל למצוא נכסים זולים, אולם אם אתם נמנים על המשקיעים שמעוניינים למזער סיכונים וחוסר וודאות, מומלץ להעדיף השקעה בנכסים המצויים בשווקים יציבים.
- יציבות שלטונית; בהמשך ישיר לנאמר לעיל חשוב מאוד לבחון גם את היציבות השלטונית במדינה בה מצוי הנכס, שכן במדינות שבהן הממשלות מתחלפות באופן תדיר והן נתונות פעמים רבות ללחצים פוליטיים או לאי סדרים בתרבות הפוליטית, הסיכוי לשינויי רגולציה, שעשויים להשפיע במישרין על העיסקה שנבצע, הינו גדול. ממשלות חדשות יכולות להטיל חוקים ומיסים שלא היו קיימים קודם לכן, להעלות מיסים קיימים, לשנות את המדיניות לגבי השקעות זרות, את המדיניות התכנונית הכללית ו/או העירונית שהיתה נהוגה וכיוצא באלה, מקרים שעלולים להשפיע ישירות על העיסקה, שלא לומר שאולי אף היו גורמים לנו לסגת ולא לבצע את ההשקעה הספציפית מלכתחילה. לכן, אם ברצונכם להקטין את חוסר הוודאות, העדיפו לבצע השקעות בשווקים בעלי יציבות שלטונית ברורה.
- יציבות כלכלית ופוטנציאל מימוש פנימי; היבט נוסף שחשוב לבדוק בהשקעה סולידית הוא היציבות הכלכלית של השוק בו מצוי הנכס, כמו גם את פוטנציאל מימוש הנכס בשוק המקומי. אם כלכלת המדינה בה מצוי הנכס אינה יציבה ושוק הנדל"ן בה מתבסס בעיקר על משקיעים חיצוניים, משמעות הדבר עלולה להיות שכאשר נרצה לממש את הנכס אנו עלולים להיתקל בקושי לעשות זאת, שכן המקומיים לא יוכלו להרשות לעצמם רכישת נכס להשקעה ואילו המשקיעים מבחוץ יעדיפו לאתר נכסים עם פוטנציאל רווח, על פני רכישת נכס ממשקיע אחר. לכן, מומלץ להעדיף לבצע השקעות בשווקים בהם ישנה יציבות כלכלית וקיים ביקוש לנכס גם על ידי משקיעים מקומיים.
- כדאיות העיסקה עצמה; פעמים רבות אנו מתפתים לרכוש נכסים כיוון שאנו מייחסים להם "פוטנציאל" כזה או אחר, שאינו נדל"ני. כך למשל, ישנם משקיעים שהעובדה כי הנכס נמצא בעיר תיירותית מבוקשת, או במדינה שמקלה על משקיעים מבחינת מיסוי, מהווה מבחינתם שיקול מכריע לביצוע ההשקעה. בהקשר זה חשוב לזכור, כי טרנדים עלולים לחלוף, עיר שהיא פופולרית היום מבחינה תיירותית עלולה להפוך ללא מבוקשת בעוד מספר שנים, ורגולציה שכיום מקלה עם משקיעים עלולה להשתנות ולהשית מיסים גבוהים יותר. לכן חשוב לנטרל גורמים כגון "פוטנציאל" ו"רגולציה מקלה", הללו יכולים לבוא בחשבון רק כבונוס, ולוודא שהעיסקה הספציפית כדאית מבחינה נדל"נית, גם בהתעלם מהגורמים הללו.
לסיכום
גם אם איננו יכולים לצפות מראש את כל התמורות שיחולו ביחס להשקעה שנבצע, עדיין אפשר בהחלט להקטין באופן משמעותי את הסיכונים שכרוכים בעיסקה, וזאת כאמור, בדיוק המהות של קבלת החלטת השקעה מבוקרת שתוביל אותנו להשקעה סולידית יותר.
כשאתם מתכוננים לקראת עיסקה כזו, מומלץ לבחון היטב את הגורמים שסקרתי לעיל. בנוסף יש לזכור, כי אם אתם מחפשים השקעה סולידית, מומלץ לבצע השקעה בנכסים שהינם "בעלי ביקושים קשיחים", כלומר נכסים למגורים המצויים באזורים בהם האוכלוסייה הינה ממעמד סוציו-אקונומי גבוה, שיעור האבטלה סביבם נמוך וישנה הגירה חיובית אליהם. כל אלה יבטיחו לכם הגנה מקסימלית על כספכם.
אני מאחלת לכם הצלחה בתהליך ההשקעה ופה עבורכם כמובן להמשך יעוץ או ליווי בדרך.
תמי