מתלבטים בין השקעה בנדל"ן להשקעה בשוק ההון? הנה כמה פרמטרים שיעזרו לכם להחליט

מתלבטים בין השקעה בנדל"ן להשקעה בשוק ההון?

הנה כמה פרמטרים שיעזרו לכם להחליט

אם יש בידיכם סכום כסף ואתם מתלבטים היכן כדאי להשקיע אותו – בנדל"ן או שמא בשוק ההון, אתם ממש לא לבד. אנשים רבים ניצבים בדיוק בפני הדילמה הזו ומבולבלים מהדעות השונות בנושא.

במאמר זה אפרוס בפניכם 10 פרמטרים עיקריים שיש לבחון לפני כניסה לאחד מסוגי ההשקעות הללו.

הפרמטרים נבדלים באופן משמעותי בשני סוגי ההשקעה האמורים, ולכן יכולים בהחלט להקל ולסייע בבחירה, מהו סוג ההשקעה הנכון יותר עבורכם.

1. סף כניסה להשקעה

סכום הכסף העומד לרשותנו לשם ההשקעה הוא הפרמטר הראשון אותו יש לבחון. על מנת להשקיע בשוק ההון נדרש הון התחלתי נמוך באופן משמעותי מזה שנדרש לביצוע השקעה בנדל"ן. כך, ניתן להרכיב תיק מניות-אג"ח-ועוד באלפי שקלים בודדים, בעוד שכדי להשקיע בנדל"ן, נדרשת השקעה של סכומים גבוהים יותר. פרמטר זה לבדו, יכול להכריע את הכף באשר לסוג ההשקעה הרלבנטי עבורכם בנקודת זמן מסוימת.

2. פיזור סיכונים

ככל שמדובר בהשקעת נדל"ן המתמקדת בנכס ספציפי הנמצא במקום מסוים, היא אינה כוללת רכיב של פיזור סיכונים, ולעומתה השקעה בשוק ההון עשויה להיות שונה בתכלית. ניתן לבנות תיק השקעות מגוון, אשר יכלול אפיקי השקעה שונים (אג"ח, תעודות סל, מניות של חברות מסקטורים שונים ועוד), כך שגם אם ערכם של חלק מהאפיקים בתיק ההשקעות ירד, עשויים יתר אפיקי ההשקעה "לחפות" על הירידה ולהוביל לרווח בהסתכלות כוללת על התיק. גם בנדל"ן אפשר לבנות תיק השקעות מפוזר יחסית, שכולל נדל"ן במיקומים שונים ובצורות אחזקה שונות, ואני אף מלווה משקיעים רבים שפונים לבניית תיק כזה, אך מהלך זה דורש השקעה בסכום  גבוה יותר, שיאפשר בניית תיק נושא פיזור כאמור.

3. יכולת מימוש

משקיעים שהשקיעו בנדל"ן ומבקשים לממש את השקעתם, אינם יכולים לעשות זאת בלחיצת כפתור, וככל שמדובר בנכס בבעלות עצמאית ולא בהשקעה מנוהלת, המימוש יהיה כרוך בהליך שיכלול פעמים רבות: מציאת קונה לנכס, ניהול משא ומתן עימו, חתימה על הסכם, ועוד – הליך שעשוי לארוך זמן מה. בנוסף, יש לקחת בחשבון, כי מלוא התמורה בעד מימוש הנכס מותנית בלוח התשלומים שייקבע במסגרת התנאים המסחריים בהסכם. לעומת זאת, השקעה בשוק ההון, ניתנת למימוש במהירות ובקלות יחסית וזאת, באמצעות מתן הוראה חד צדדית של המשקיע לברוקר. כמו כן, סכום התיק, לרבות התשואה שתתקבל מתיק ההשקעות מועברים לחשבון המשקיע, בתוך ימי עסקים בודדים.

4. עלויות שוטפות והוצאות בלתי צפויות

כפי שפירטתי בהרחבה בסקירה המקצועית העוסקת בעלויות הנלוות להשקעת נדל"ן בקישור כאן,

יש לקחת בחשבון שהשקעה מסוג זה אינה מתמצית בתשלום עבור הנכס עצמו, אלא כוללת הוצאות נוספות, חלקן עלולות להיות אף בלתי צפויות, כגון: שיפוצים שיידרשו בנכס לאורך תקופת ההשקעה, תיקונים ועוד. גובה העלויות הללו ומועד תשלומן אינו ידוע, אך בהחלט צריך להיערך להן מראש ולקחת אותן בחשבון. לעומת זאת, השקעה בשוק ההון אינה טומנת בחובה 'הפתעות' בדמות עלויות נוספות, וההוצאה היחידה לאורך זמן ההשקעה (ללא המיסוי עליו אפרט בהמשך) הינה העמלות שגובהן ומועד תשלומן ידוע מראש.

5. יכולת מינוף – קבלת מימון מגורם חיצוני:

משקיעים שמעוניינים לקבל הלוואה לרכישת נדל"ן, יוכלו לעשות זאת לפני או במהלך חיי ההשקעה, באמצעות קבלת הלוואה מגובת נדל"ן כדוגמת משכנתה. הלוואת המשכנתה זולה יותר ונושאת לרוב ריבית נמוכה יותר ביחס להלוואות מסחריות אחרות ומאפשרת פריסה ארוכה יותר של ההחזר. זאת, כיוון שהבנק מקבל בטוחה חזקה מאין כמותה: הנכס הממשי שנרכש. בכל מקרה של אי תשלום המשכנתה, יוכל הבנק למכור את הנכס ולהיפרע. בטוחה חזקה זו מאפשרות למשקיעים למנף את כספם בהשקעות נדל"ן. לעומת זאת, בהשקעה בשוק ההון, הבנקים אינם מקבלים בטוחה דומה ועל כן, ההלוואות שיינתנו על ידם למשקיעים, ככל ויינתנו, תהיינה קצרות יותר ויקרות באופן משמעותי עבור המשקיעים, עד כדי כך שלעיתים הן אינן כדאיות.

6. תנודתיות:

בעוד שבשוק ההון מחירי המניות משתנים על בסיס יומי ואף שעתי והתנודתיות היא גבוהה, בשוק הנדל"ן השינויים איטיים הרבה יותר ומגמות משתנות ונלמדות למשך זמן ארוך יותר. לצד זאת, יכולת המשקיעים להגיב לתנודתיות הגבוהה בשוק ההון היא מיידית (די בפקודת מכירה/ קניה) בעוד שבשוק הנדל"ן, יכולת התגובה איטית הרבה יותר (בשל הצורך לאתר נכס או למצוא קונה, לנהל משא ומתן ועוד).

7. מיסוי בעת ההשקעה:

רכישת תיק ההשקעות אינה כוללת רכיב של מיסוי בעת הקניה ולעומתה, השקעה בנדל"ן תמוסה בעת הרכישה, בהתאם לאפיק ההשקעה ולנכסים הנוספים בהם מחזיקים המשקיעים. נכסים שנרכשים בארץ, ימוסו בהתאם למדרגות מס הרכישה הקבועות בחוק המשתנות מעת לעת (בקישור כאן) ואילו רכישת נכס מעבר לים תמוסה בהתאם לחוק ולתקנות המקומיים.

8. מיסוי במהלך ההשקעה:

בשוק ההון כל עוד אנחנו בזירה לא מתרחש אירוע מס, הרווחים הינם "על הנייר" ולא נמוסה עליהם. בהתקיים אירוע מס, העברת מניות ו/או מימוש, נמוסה במס רווח הון גורף בשעור של 25% על הרווחים שלנו.

לעומת זאת, ככל ואנו נהנים משכירות/תשואה שוטפת מנכס שבבעלותינו, ככל ומדובר בנכס בארץ נמוסה במס הכנסה בהתאם להנחיות העדכניות בפקודת מס הכנסה (נכון להיום :10% על הכנסה משכ"ד העולה על תקרת הפטור העומדת על 5,100 ₪ – בקישור כאן. ככל ואנו מושקעים באפיק נדל"ני הנושא תשואה שוטפת מעבר לים, נמוסה על הפירות שההשקעה מייצרת לנו, בהתאם למסלול המס בו בחרנו ערב ההשקעה (מומלץ לבחון את מסלולי המס העדכניים עם יועצ/ת הבקיאים בתקנות המס גם ביעד ההשקעה בו אנו שוקלים להשקיע, וכן להעדיף להשקיע ביעד שבו יש למדינת ישראל אמנת מס איתה וזאת כדי להימנע מכפל מס).

9. מיסוי בעת המימוש:

בשוק ההון, המיסוי בעת מימוש ההשקעה הינו גורף ועומד על 25% (מס רווח הון), ללא תלות ברווח שנוצר (כלומר, על כל שקל רווח מועברות 25 אגורות כמס למדינה). לעומת זאת, המיסוי במימוש נכס נדל"ן מורכב הרבה יותר ונקבע בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה. כך, אם הנכס נשוא ההשקעה נרכש בארץ ואכן נוצר רווח בעת המכירה, מס השבח ייקבע בהתאם לחישוב המשקלל מספר פרמטרים ביניהם: מועד רכישת הנכס, הוראות לגבי גובה המס לאורך שנות ההחזקה בנכס, קיזוז הוצאות שנעשו לשם השבחת הנכס (לרבות היטל השבחה המשולם לוועדה המקומית בגין זכויות שהתווספו לנכס) ועוד. ככל ומדובר באפיק נדל"ני שנמצא מעבר לים, הנושא הגדלת הון עבורנו, המס המקסימלי בגין פירות ההשקעה יהיה, גם כאן, מס רווח הון בשיעור של 25% על הרווחים שההשקעה יצרה עבורנו.

ישנם מקרים בהם ככל ומדובר בהשקעות ניכרות, יהיה נכון להחזיקן במבנה עיסקי ייעודי אשר ימוסה בהתאם למס החל על אותו מבנה עסקי (כגון: מס חברות).

יצוין, כי בשני סוגי ההשקעה קיימים פטורים מתשלום המס בעת המימוש: בהשקעות בנדל"ן ייתכן פטור מתשלום מס שבח בגין דירה יחידה/נכס מזכה, ואילו בשוק ההון ישנם פטורים לאוכלוסיות מסוימות כגון לאנשים בגיל פרישה ונכים.

10. תשואה:

אחרונה חביבה וחשובה לכולנו – התשואה. גם כאן ישנו הבדל משמעותי בין שני סוגי ההשקעה, שכן בשוק ההון, משיכה של תשואה שהתקבלה מההשקעה משפיעה ישירות על התשואה העתידית (שכן היא מקטינה את הקרן שעל בסיסה מצטברים רווחים), בשוק הנדל"ן "משיכת" התשואה (כגון: דמי השכירות שמתקבלים) אינה משפיעה כלל על ערכו של הנכס.

סיכום

לסיכום, לכל אחד מסוגי ההשקעה ישנם יתרונות וחסרונות, אך בחינה נכונה ומעמיקה של כלל הפרמטרים השונים אל מול הפרופיל האישי שלכם כמשקיעים, תוביל אתכם לעבר סוג ההשקעה והאפיקים המתאימים ביותר עבורכם.

אשמח לסייע בכל שאלה ובהצלחה בכל סוגי ואפיקי ההשקעה שתבחרו, תמי