תמי
משקיעים רבים שמבקשים להגדיל את ההון ולשפר את רמת החיים שלהם, פונים להשקעות בתחום הנדל"ן ונושאים עיניהם אל החלום לעסוק ביזמות בתחום.
אכן, עסקאות השקעה בנדל"ן מהסוג היזמי עשויות להניב למשקיעים רווחים נאים ולסייע להם לעשות קפיצת מדרגה מבחינה כלכלית, אך העיסוק מורכב, ויש להכיר אותו ואת כל האלמנטים המשפיעים עליו מקרוב.
אז מה בעצם ההבדל בין משקיע פרטי בנדל"ן ליזם נדל"ן?
משקיע פרטי, יכול להיכנס להשקעה נדל"נית, בין אם במסגרת רכישת נכס ובין אם במסגרת קבוצתית, על -מנת לייצר לעצמו הכנסה פאסיבית שוטפת או הונית (לאחר עליית ערך), באמצעות ההון העצמי שברשותו או באמצעות מינוף ככל שנוטל הלוואה מעבר להון העצמי שמשקיע. ברב המקרים הוא אינו לוקח חלק פעיל בשלבי הייזום, התכנון, הרישוי והבניה של הנכס.
לעומתו, יזם נדל"ן גם הוא הינו משקיע, בין אם הוא מבסס את ההשקעה על כספים שלו או על כספים שמגייס ממשקיעים אחרים, שכן הוא פועל באופן יזמי להשאת רווחים עתידיים, אלא שהוא לוקח חלק פעיל בייזום הפרויקט הנדל"ני – הסדר הקרקע/הנכס עבורו, תכנון, קידום רישוי, בניה (באמצעות עצמית בעזרת קבלני משנה או באמצעות קבלן מבצע), שיווק היחידות בו, רישום מעמדן המשפטי ועוד.
על-מנת לפעול כיזם נדל"ן בנכס מסויים, אין זה הכרח המציאות כי עלינו לעסוק באופן בלעדי ועיקרי בתחום.
למשל: אדם שקיבל בירושה מגרש הנושא זכויות למספר יחידות ומעוניין להכשיר אותו לבניה ולהקים עליו מספר יחידות או קבוצת יורשים שירשה בניין משפחתי עם זכויות לתוספת קומה ומעוניינת לממש את הזכויות הללו ולבנות דירות נוספות על גג (תמ"א 38), זוג שרכש בניין ישן / בית פרטי ישן וקטן על קרקע גדולה ומעוניין להרוס אותו ולבנות במקומו בית דירות חדש / בית רחב מימדים למכירה.
בעלי הזכויות בדוגמאות הללו יכולים לנקוט באחד משני מסלולים:
האחד, להתקשר עם חברה יזמית שתוביל את התהליך מתחילתו ועד סופו, לרבות: עריכת הבדיקות המקדמיות התכנוניות והכלכליות הנדרשות, תכנון, קבלת האישורים הנדרשים מהרשויות, ביצוע הבניה בפועל (בעצמה או באמצעות קבלן מבצע) ומכירת הדירות או הבתים. התמורה שתינתן לבעלי הזכויות במקרה זה, תהיה תמורה כספית במסגרת עיסקת מזומן / עיסקת תמורות (=מכירת הקרקע בתמורה לחלק בהכנסות) או תמורה ביחידות במסגרת עיסקת קומבינציה (=מכירה חלקית של הקרקע בתמורה ליחידות בנויות עליה).
השני, להפוך ליזמי נדל"ן, כך שכל תהליך הפרויקט המתואר לעיל ינוהל על-ידי בעלי הזכויות, אם לשם מכירת הדירות / הבתים החדשים שייבנו על הקרקע ואם לשם שמירתם בבעלות בעלי הזכויות היזמים כנכס עצמי.
ברב המקרים, המסלול השני עשוי להניב לכם כבעלי הזכויות תשואה גבוהה יותר מאשר המסלול הראשון (מומלץ כמובן לבחון את החלופות בבדיקת כדאיות מלאה שמשווה ביניהן), אך הוא גם ידרוש מכם כיזמים רמת מחויבות שונה לחלוטין לאורך הדרך.
לכן, אם אתם שוקלים לממש זכויות שיש ברשותכם במסלול יזמי או שאתם בוחנים הצעה לפרויקט יזמי מסוים, ישנן מספר נקודות שחשוב שתדעו מראש, לפני שאתם מקבלים החלטה האם לקפוץ למים:
- נתוני השוק של הסביבה בה מצוי הנכס – חשוב לאסוף מידע על הסביבה בה נמצא הנכס נשוא היזמות. יש לבדוק נתונים בקשר לסוג האוכלוסייה שמתגוררת באזור, שווי הנכסים, רמות ביקוש בשנים האחרונות, סוגי העסקאות שבוצעו, קירבה לעורקי תחבורה ראשיים ולמוסדות מסחר-פנאי- חינוך ועוד.
- נתוני השוק והתכנון הקשורים בנכס עצמו – יש להכיר את מחירי העסקאות שבוצעו בשנים האחרונות בנכסים דומים ובתוצרים הסופיים של הפרויקט – קרי הדירות בו, וכן ללמוד את התכנון המקובל בנכסים דומים. כך לדוגמה חשוב לדעת, מהי רמת הגימור הנהוגה בדירות ובשטחים המשותפים, מהו תמהיל הדירות המומלץ (מבחינת מספר חדרים, תכנון פנימי וכו') בהתאמה לקהל היעד, האם נהוגה בניית חניה עילית או תת קרקעית, האם לכל דירה צמוד מחסן קומתי או שמא קומת המחסנים היא נפרדת ועוד.
- העיסקה שעומדת בבסיס היזמות – חשוב להבין את מהות העיסקה שלפניכם: האם מדובר על תוספת בניה בנכס קיים או שמא בניה בשטח פנוי? מהו הצפי למועד תחילת הבניה? אילו הליכי תכנון ורישוי מקדימים נדרשים? מובן שתשובות שונות לשאלות הללו תשפענה על ההליכים שיידרשו, המאמצים והמשאבים הכלכליים שתתבקשו להשקיע, משך הזמן שהפרויקט צפוי לקחת וכפועל יוצא מכך, על פוטנציאל הרווח בעיסקה.
- הכרת הגופים המקצועיים הרלבנטיים – יש להכיר ולדעת לאילו וועדות תכנון (מקומית ואזורית) יש לפנות בקשר לנכס המדובר וכן מהו מרשם המקרקעין הרלבנטי בו רשומות הזכויות בו. *עוד על וועדות התכנון והמרשמים השונים תוכלו לקרוא בסקירה המקצועית העוסקת במונחי נדל"ן שכל יזם נדרש להכיר.
- ניתוח הפן התכנוני – חשוב ללמוד ולהבין לעומק את כל התכניות החלות על הנכס, החל מתכניות המתאר הארציות הרלבנטיות, דרך תכניות המתאר המקומיות – המסדירות תכנון ובינוי עירוני וחלוקת שטחים ציבוריים והוראות כלליות, וכלה בתכניות בניין העיר – הקובעות הוראות מפורטות לגבי הנכס, לרבות: ייעוד הקרקע והשימושים בו, השטחים המותרים בו, המבנים שייבנו בו, ועוד. לאחר הבנת הפן התכנוני, ניתן יהיה לערוך, בעזרת בעלי מקצוע (שמאי ואדריכל), תמהיל רעיוני של השטחים שניתן לבנות בנכס.
- בחינה משפטית מקיפה – בחינה משפטית היא קריטית לפני כניסה לפרויקט יזמות. במסגרתה יש לוודא, בין השאר, את זהות בעלי הזכויות הרשומים בנכס, ולוודא כי אין מניעה משפטית כלשהי לייזום פרויקט בו. כך, לעיתים מופיעה במרשם המקרקעין הרלבנטי הערה המונעת כליל או מעכבת קיום עיסקה ו/או את קידום הפרויקט או הופכת אותו לפחות כדאי, כגון במקרים של: הערה על הפקעה, עיקול, צו הריסה, צו בית משפט וכו'. קיום הערות והגבלות שכאלה אינו מונע בהכרח את ייזום וביצוע הפרויקט, אך בהחלט יכולה להשפיע על התכנון שלו ועל ההיתכנות המיטבית שלו, וכן – לשם הגנה על הזכויות המשפטיות שלכם ומיקסום האינטרסים שלכם כיזמים, חשוב להתייעץ ולהיות מלווים, כל העת, על-ידי משרד עורכי-דין המתמחה בתחום הנדל"ן.
- בדיקת כדאיות כלכלית לפרויקט – כפי שכתבתי בפתח הדברים, בפרויקטים של יזמות עשוי להיות פוטנציאל משמעותי לרווח גבוה, אך על-מנת שלא להישאר עם "פוטנציאל" בלבד ולדעת ברמת סבירות גבוהה, מהו הרווח שצפוי להתקבל מפרויקט היזמות, יש לערוך תחשיב מפורט, שיכלול מצד אחד – את סך ההכנסות הצפויות מהפרויקט, ומן הצד השני – את כלל העלויות הצפויות בו. כאמור בדיקה זו יכולה לכלול גם השוואה למצב שבו עושים את הפרויקט באמצעות יזם חיצוני, ואת כדאיותה בהתחשב במכלול הנסיבות ומורכבות העיסקה.
בין היתר, יש לחלץ / להביא בחשבון את עלות הנכס ואת העלויות הנוספות הכרוכות בהוצאה לפועל של הפרויקט כגון: עלויות תכנון, רישוי, שכר טרחה של כל אנשי המקצוע הקשורים בו, בניה, מיסוי, עלויות המימון (נושא עליו ארחיב בסקירה מקצועית נפרדת) ועוד. מומלץ להיעזר, בשלב זה, בשמאי/ת מיומן/נת, שמלווים פרוייקטי יזמות ומכירים היטב את התחום.
לסיכום, אין ספק, כי ההחלטה לעסוק ביזמות נדל"ן עשויה להסב רווחים גבוהים לפועלים בתחום, ולכן, היא קוסמת להרבה מאוד אנשים שעשו כבר את דריסת הרגל הראשונה בעולם הנדל"ן. עם זאת, חשוב לזכור, כי הדרך מזיהוי הזדמנות שנראית אטרקטיבית ועד למימוש רווחים גבוהים ארוכה, וכי אין לפעול מתוך אינטואיציה ותחושת בטן כי לפנינו "עיסקה טובה", אלא מתוך ידע-ניטור-וניתוח נתונים ברורים. חשוב לבצע ניתוח שוק מעמיק ולבדוק את כל הפרמטרים הנדרשים באמצעות בעלי מקצוע מיומנים ומומחים בתחומם ורק כאשר התמונה המתקבלת מציגה כי העיסקה כדאית, לצאת לעבר הדרך היזמית החדשה.
אשמח ללוות אתכם ולסייע לכם לעשות קפיצת מדרגה לעבר יזמות נדל"ן.
תמי