תמי
שוקלים להיכנס לפרויקט יזמות נדל"ן?
כך תבצעו בדיקת כדאיות כלכלית מקיפה
ההחלטה האם לקחת חלק בפרויקט יזמות נדל"ן אינה דבר של מה בכך ומצריכה עריכת בדיקות מעמיקות על ידי בעלי ובעלות מקצוע מיומנים. בין יתר הדברים אותם יש לבחון נמצאים ההיבטים המשפטיים והתכנוניים הכרוכים בעיסקה אשר יבססו את אשר ניתן לבנות בנכס ובאיזה תמהיל.
לצד היבטים מרכזיים אלה, יש לבצע, ניתוח מרכזי חשוב נוסף והוא של הפן הכלכלי הכרוך בעיסקה. ניתוח זה ייתן תמונת מצב ברורה באשר להוצאות וההכנסות הצפויות במסגרת הפרויקט וכנגזרת מהן – לשורת הרווח.
הדרך לעשות זאת היא באמצעות הכנת תכנית עסקית מלאה ומפורטת לפרויקט, אשר תסקור ותנתח לפרטי פרטים את הפרמטרים הבאים:
- נתוני הנכס
כל תכנית עסקית נפתחת בסקירת נתוני הנכס נשוא העיסקה לרבות גודלו, ייעודו (מסחרי, מגורים, קרקע חקלאית וכו'), מצבו המשפטי והרישומי וכן תיאור ונתוני הסביבה בה הוא ממוקם. לעיתים, מה שמוצג לנו במסגרת משא ומתן, לא משקף במדויק את הנתונים האובייקטיבים של הנכס ולכן, חשוב לוודא, כי הפרטים הנכונים אודות הנכס ידועים לנו.
- הפן התכנוני
לאחר שפרטי הנכס ברורים, יש לפנות ולבחון את תכניות המתאר החלות עליו, החל מתכניות מתאר ארציות, דרך תכניות מתאר מקומיות, המסדירות תכנון ובינוי עירוני וחלוקת שטחים ציבוריים ושטחי שירות וכלה בתכניות בניין עיר, הקובעות הוראות מפורטות לגבי ייעודי קרקעות, שימושים, אופי הבינוי ועוד. ניתוח המצב התכנוני מאפשר לעבור לשלב הבא שמתמקד בעריכת תמהיל רעיוני של השטחים אותם ניתן לבנות במסגרת הפרויקט.
- בחינת נתוני שוק
נכס נדל"ן אינו נמצא ב'חלל ריק' וניתן להסיק וללמוד לגביו באמצעות קבלת נתוני שוק המתייחסים לעסקאות דומות שבוצעו באזור ובעדיפות לכאלה שבוצעו בתקופה האחרונה. לכן, חשוב לקבל נתונים בנוגע לערכי מכר של עסקאות שנעשו בסביבת הנכס, לרבות המחיר שהתבקש בהן אל מול זה ששולם בפועל.
- אומדן הכנסות הפרויקט
שילוב תמהיל השטחים האפשרי בפרויקט ביחד עם נתוני עסקאות שבוצעו לאחרונה בשוק בנכסים שנמצאים בסביבת הנכס, מאפשר עריכת אומדן לגבי ההכנסות הצפויות מהפרויקט. כך לדוגמה, אם הפרויקט מאפשר הקמת בניין בן חמש עשרה דירות, המורכבות משתי דירות גן ארבעה חדרים, תשע דירות ארבעה חדרים, שתי דירות חמישה חדרים ושתי דירות דופלקס שישה חדרים, ניתן לבדוק מהו הסכום שבו נמכרו דירות דומות באזור ולחשב את צפי ההכנסות בפרויקט.
- עלויות ההקמה
אל מול חישוב ההכנסות הצפויות, יש לערוך תחשיב מדויק של כלל העלויות הצפויות לרבות:
- עלויות הקשורות בקרקע ובזכויות הבניה –יש לקחת בחשבון את מחיר הנכס (בין אם מדובר בקרקע או במבנה), מס הרכישה שיוטל בגינו, היטל ההשבחה ככל וצפוי לחול בגין זכויות או הקלות שינוצלו, דמי תיווך ועוד.
- עלויות נלוות – לפרויקט נדל"ני ישנן עלויות נוספות רבות ביניהן אגרות בניה, היטלי קרקע ו/או פיתוח, עלויות תכנון ויועצים, עלויות שתשולמנה לחברת החשמל, עלויות ניהול ופיקוח הנדסי, עלויות פיקוח בנקאי (לרבות עלות שמאי בפרויקט הכולל ליווי בנקאי), עלויות משפטיות, עלויות שיווק ופרסום, שכר אנשי מכירות, ועלויות בלתי צפויות נוספות.
- עלויות ישירות של הבניה – בפרק זה תפורט עלויות ההריסה (ככל ודרושה) ועלויות הבניה הכלולות במסגרת הפרויקט. חשוב לשים לב, שלשטחי בניה שונים ישנן עלויות שונות ולכן יש להבין לגבי כל אחד מהשטחים שעתידים להיבנות (תת קרקעיים, שטחים עיליים בקומות, שטחי חצר, מרפסות, מרפסות גג ומתקנים מיוחדים כגון: מתקן חניה, בריכה ועוד) מהן העלויות הצפויות לגביהם.
- עלויות מימון – הלוואות מגופים פיננסיים עולות כסף ולכן יש לערוך במסגרת התכנית הכלכלית, תחשיב של עלות הכסף בהתאם לאופן ולשיעור המימון המתוכננים (הלוואה 'רגילה', הלוואה מובטחת במשכנתה, ליווי בנקאי וכו').
** חשוב לשים לב, שבמידה וההשקעה צפויה להיעשות במסגרת חברה, עלויות הפרויקט ואומדן ההכנסות הצפויות ממנו צריכות להיות מחושבות בערכים שאינם כוללים מע"מ, בעוד שביחס להשקעה כגורמים פרטיים, יש לבחנם בערכים כוללים מע"מ (בהתייחס לשירותים ולמוצרים שקיימת לגביהם חובת תשלום מע"מ).
לאחר חישוב כלל העלויות הצפויות בפרויקט, ניתן כעת להפחיתן מההכנסות הצפויות ולקבל את שיעור הרווח הצפוי לפרויקט.
לרוב, פרויקט שמניב רווח בשיעור של לפחות 15% יקבל 'אור ירוק', בעוד שרווח צפוי נמוך מכך יצביע על כדאיות נמוכה לפרויקט. כאמור, הרווח הוא צפוי, ולכן בפועל תמיד ייתכנו שינויים בעלויות ובהכנסות, כך שמוטב לא להיות ברווחיות גבולית.
מובן, שאין להקל ראש באף אחד מהפרמטרים האמורים לעיל וכי יש לבדקם בצורה מקצועית ולכן מומלץ להפקיד את הכנת התכנית הכלכלית בידי בעל/ת מקצוע מיומנים, אשר יודעים את המלאכה ויוכלו לסייע לכם לקבל את ההחלטה הנכונה.
אם גם את או אתה שוקלים לצאת לדרך עם פרויקט חדש ונדרשת לך עזרה בקבלת החלטה מבוססת נתונים, האם להיכנס לפרויקט או לאו, אשמח לסייע, לתת לך את כל המידע הדרוש וללוות אותך לאורך כל התהליך.
בהצלחה, תמי